O novi stanovanjski politiki brez javnih razprav
Moram priznati, da sem že pozabil, kakšni so politično obarvani pritiski, da nečesa ne bi naredil ali celo javno napisal. Napaka! Nisem prisiljen sklanjati glavo, kot jo morajo mlade družine, ki trepetajo v utopičnem upanju na neprofitno najemno stanovanje za neprofitno najemnino. Sicer so mladi obsojeni na oderuške tržne najemnine ali na več desetletij odplačevanja vsak mesec dražjih stanovanjskih posojil.
Zelo skrbi vtis, da se nova stanovanjska politika oblikuje za zaprtimi vrati, brez strateškega sveta in brez javnih razprav. Brez javno dostopnih dokumentov, analiz, izračunov in strategij. Najdemo zgolj nekaj strani v powerpointu in večje število PR-intervjujev, ki pa nimajo posebne analitične vrednosti. Pravo nasprotje zdravstvene reforme.
Razen vse bolj vitkega števila obljubljenih neprofitnih stanovanj javnost o stanovanjski reformi ne ve skoraj ničesar. Tako tudi ni seznanjena, po kakšnih cenah bo država gradila ta stanovanja v solidarni prihodnosti. Vse kaže na sklepanje, da dobivamo najdražjo stanovanjsko politiko. Helikoptersko zlivanje po sto milijonov evrov javnega denarja v državne gradbene jame brez javno dostopnih (iz)računov in nadzora civilne družbe? Leva solidarna stanovanjska prihodnost brez cenovnega sidra gradnje neprofitnih najemnih stanovanj in brez čvrstega sidra za neprofitne najemnine vodi v tržne najemnine. V levem prevodu so to stroškovne najemnine. Ni potrebno ravno znanje kvantne mehanike, da odgovoriš na vprašanje, zakaj v novo stanovanjsko politiko želijo brez javne razprave zakonsko uvesti nov stanovanjski pojem, to je stroškovno najemnino za neprofitna najemna stanovanja. Da navzgor tako rekoč neomejena stroškovna najemnina potem pokrije vsako, tudi (pre)drago gradnjo stanovanj. Plačevale jih bodo itak mlade družine. Še to breme jim bodo naložili v solidarni prihodnosti?
Za lažje razumevanje poglejmo malo globlje na področje neprofitnih najemnin. Neprofitni najem je opredeljen v stanovanjskem zakonu. Pred novelo stanovanjskega zakona leta 2021 je mesečna najemnina za kvadratni meter neprofitnega stanovanja v Ljubljani skoraj 15 let znašala samo 3,50 evra. S sprejetjem te novele se je povišala najprej na 4,50 evra in lani nato še na 4,90 evra. Za dobrih 50 kvadratnih metrov občinskega stanovanja v ljubljanski soseski Novo Brdo na primer danes znaša mesečna neprofitna najemnina okrog 260 evrov. Tudi lokacijski faktor s kakšno tretjinsko težo vpliva na različno višino neprofitnih najemnin po Sloveniji.
Tistim z nižjimi dohodki pomagajo pri neprofitnih najemninah občine s socialnimi subvencijami. Tistim, ki živijo v najemu v tržnih stanovanjih in izpolnjujejo pogoje za neprofitni najem, pa država plačuje tržne subvencije. Zdaj v celoti. Vendar to šele z odločitvijo sodišča po tožbi mestnega stanovanjskega sklada proti državi. Država je namreč sprva prevalila polovico tržnih subvencij kar v breme občine. Subvencije za najemnine so najprej dobivali na svoj račun najemniki. To se je kasneje spremenilo in danes gredo subvencije neposredno na račun lastnika stanovanja.
Neprofitne najemnine in subvencije so torej skrbno in pregledno urejene s stanovanjskim zakonom in raznimi podzakonskimi akti. Ta zakonodaja pravno zavezuje vse javne stanovanjske sklade, ki pridobivajo najemna stanovanja z javnim denarjem.
Vendar, ali zakon res zavezuje prav vse? Ne boste verjeli. Samo in edino državni stanovanjski sklad oblikuje in zaračunava stroškovno najemnino, ki pa je stanovanjski zakon tudi z zadnjo novelo ni uvedel in izrecno dovolil. Za dobrih 50 kvadratnih metrov veliko neprofitno stanovanje v lasti državnega stanovanjskega sklada v ljubljanski soseski Novo Brdo danes znaša mesečna stroškovna najemnina okoli 500 evrov. Preračunano, več kot devet evrov za kvadratni meter. Skoraj 100 odstotkov več, kot znaša občinska najemnina za neprofitno stanovanje v sosednji stanovanjski zgradbi.
Mimogrede, kako naj bi uspel državni projekt javne najemne službe, če je njegov nosilec, to je državni stanovanjski sklad, javno ponujal najemnino, ki je bila vsaj v Ljubljani precej nižja od njegove stroškovne najemnine? Zato interes za komaj šest stanovanj za oddajo v javni najemni službi ni nobeno presenečenje. Solidarna prihodnost pa nič.
Zakon o javnih skladih opredeljuje državni stanovanjski sklad kot javni sklad in je kot tak zavezan k poslovanju tudi v skladu s stanovanjskim zakonom. Tako ni zakonske podlage, da državni stanovanjski sklad za svoja neprofitna stanovanja, zgrajena z javnim denarjem, oblikuje in zaračunava stroškovno najemnino. Preprosto povedano, v javnem sektorju se lahko zaračuna samo tista (neprofitna) najemnina, ki je zakonsko predpisana. Velja za vse javne sklade. Tudi državnega. V nasprotnem primeru gre za poslovno ravnanje, ki ni skladno z zakonom. Državni stanovanjski sklad seveda ni podjetje, ki posluje po tržnih načelih. Tržne oziroma stroškovne najemnine se namreč prosto oblikujejo na trgu. Po mojem spominu stanovanjski zakon predpisuje samo, da ne smejo biti oderuške. Oderuške najemnine so tiste, ki za polovico presegajo povprečne tržne najemnine. Razumljiva je ta določba, saj v zasebnem sektorju velja, da lahko delaš vse, kar ni prepovedano z zakonom.
Nasprotno pa v javnem sektorju lahko delaš samo to, kar je predpisano z zakonom. Državni stanovanjski sklad je morda res klasificiral neprofitna stanovanja za tržna oziroma stroškovna. Vendar bi skladno s stanovanjskim zakonom tudi za ta stanovanja, ne glede na poimenovanje, lahko oblikoval in zaračunaval zgolj neprofitno najemnino.
Še bolj je zapleteno. Državni stanovanjski sklad naj bi na svoj račun od države za stroškovne najemnine prejemal tudi denarna sredstva od tržnih subvencij. Za stroškovne najemnine, ki niso skladne s stanovanjskim zakonom? Takoj se pojavi vprašanje, ali je država na ta način z obvodom financirala državni stanovanjski sklad? Ravnanje z državnimi subvencijami je tudi socialno izredno občutljivo.
Najem javnega neprofitnega stanovanja zagotavlja mladim družinam zaradi zakonsko določene neprofitne najemnine visoko stopnjo varnosti. Najem javnega stanovanja z višjo stroškovno najemnino jih potiska v odvisnost od socialne milosti vsakokratne vlade glede najemnih subvencij.
Stanovanjska inšpekcija in organi nadzora javnih sredstev, tudi Računsko sodišče, bodo morali čim prej preveriti in javno pojasniti, ali najemniki neprofitnih stanovanj, ki so bila zgrajena z javnim denarjem, plačujejo visoke stroškovne najemnine v skladu s stanovanjskim zakonom in podzakonskimi predpisi. Preveriti bodo morali tudi, ali gre pri tržnih subvencijah za stroškovne najemnine morda za porabo javnega denarja, ki ni skladna z zakonom. S tem bodo tudi ovrgli ali potrdili ugibanja o morebitnem diskriminatornem obravnavanju najemnikov neprofitnih stanovanj glede na to, kateri del države je najemodajalec.
Sanjal sem, da je pravna država najemnica v solidarni prihodnosti. Sanjal sem, da so najemniki na svoj račun dobili povrnjene preveč plačane stroškovne najemnine. Sanjal sem, da je država dobila vrnjene preveč plačane tržne subvencije za stroškovne najemnine.
Stanovanjske sanje so danes dovoljene. Jutri se bomo mogoče zbudili v solidarni prihodnosti.
***
Edvard Oven, nekdanji direktor Stanovanjskega sklada RS in nekdanji politik.
Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno stališč uredništva.
