Lastnike praznih stanovanj motivirati za oddajo v najem
Medijska hiša Delo danes poslovno kampanjo Nepremičnine 2023 zaokrožuje s poslovno konferenco Nepremičnine 2023: Nova stanovanjska politika in oblike financiranja investicij na Ljubljanskem gradu.
Kot je v uvodnem nagovoru poudaril Stojan Petrič, direktor medijske hiše Delo, geopolitično okolje vpliva na poslovno okolje in tudi na cene nepremičnin in na število transakcij, na katere vplivajo tudi inflacija, visoke obrestne mere, vhodni materiali. Vse to povečuje cene, kar vpliva na odločitve posameznikov. Izziv za gradbeništvo je, kako operativno zgraditi zadostno število stanovanj, ki jih trg potrebuje.
»Kolektor, ki je med večjimi gradbinci v Sloveniji, na leto lahko zgradi 350 stanovanj na leto, skupaj še z ostalimi večjimi družbami smo na leto sposobni zgraditi 2000 enot,« je poudaril. Na drugi strani imamo številne proste in nezasedene enote, ki so po njegovi oceni del rešitve za odpravo pomanjkanja stanovanj za mlade. Predstavil je idejo, kako te enote aktivirati.
»Če iščemo rešitev, kako motivirati lastnike, da bi prosta stanovanja dali na trg, se vprašamo, ali je stanovanjski sklad pripravljen prispevati petino najemnine, preostali del, ki bi bil strošek najemnika. Del bi šel za najemnino lastniku, del pa bi najemnik namenjal kot kupnino, tako da bi stanovanje po 25 letih postalo njegovo. Gre za model najema z dolgoročnim odkupom,« Stojan Petrič verjame, da bi na ta način lahko na trgu aktivirali 1000-2000 stanovanj za mlade družine, osnovni pogoj pri tem pa je, da lastniki stanovanj za oddajo ne bi plačevali davka.
Gašper Skalar, svetovalec za področje stanovanj in investicij na ministrstvu za solidarno prihodnost je povedal, da je stanovanjska politika ena od prioritet vlade, cilj pa je krepitev gradnje najemnih stanovanj. Začrtana je časovnica ukrepov, in sicer bodo v naslednjih dneh predstavili rezultate analize stanja na trgu.
Za naslednje leto je vlada rezervirala za naložbe v nepremičnine 24 milijonov evrov, po letu 2026, ki se bo začela projektna faza, pa vsako leto sto milijonov. Cilj je vzpostaviti sistem, ki bo stabilen in robusten, na drugi strani tudi predvidljiv za gradbenike, kar bo omogočalo njihovo stabilno delo.
Častni govorec Zoran Janković, župan Mestne občine Ljubljana je orisal dogajanje na področju gradenj v glavnem mestu. Povedal je, da mesto potrebuje vsaj 20 odstotkov od napovedanih 5000 novih stanovanj, ki naj bi se zgradila do leta 2025. Mestna občina bo v tem času vložila milijardo evrov v stanovanja.
Nepremičnine v Ljubljani je razdelil na tri dele. Za logistične centre je občina pripravila več lokacij blizu izvoza na obvoznico, na voljo je 500.000 kvadratnih metrov teh zemljišč. Na področju poslovnih gradenj je izpostavil gradnjo potniškega centra, kjer bodo investitorji vložili milijardo evrov, začenja se gradnja Emonike. Občina je v pripravo potrebne infrastrukture vložila 120 milijonov evrov.
Stanovanja so ključni del nepremičnin, je poudaril Janković. Del rešitve bi bile lahko zadruge, na tem področju se stvari počasi premikajo, čeprav so komunalno opremljena zemljišča na voljo. V mestu se sicer začenja gradnja 2000 stanovanj, »če bi država uredila študentski kampus, se bi močno zmanjšal pritisk na najemna stanovanja in na cene najemnin, pozivam tudi k izgradnji doma za starejše, ki bi ga zgradila država, za ta namen imamo pripravljenih 14 lokacij,« je dejal Janković in izrazil pričakovanje, da se zagotovi dovolj neprofitnih stanovanj. Kot je še dodal, ima občina na voljo za stanovanjsko gradnjo 1,5 milijona kvadratnih metrov zemljišč na lokacijah v Stanžičah, med Litijsko in Ljubljanico ter na Cesti dveh cesarjev. Tu je predvidenih 2000 stanovanj.
Nova stanovanjska politika
Na prvem panelu o novi javni stanovanjski politiki so mnenja soočili Gašper Skalar iz ministrstva za solidarno prihodnost, Črtomir Remec, direktor Stanovanjskega sklada RS, Janez Tomšič, član uprave SDH, Zoran Đukić, direktor Stoje Trade, in Marko Trampuž, direktor Kolektorja Construction. Moderator Slavko Bobovnik je poudaril, da je odločitev za dom ena najpomembnejših v življenju, dilem je veliko, neuresničenih načrtov pa tudi.
Na vprašanje, zakaj je računsko sodišče reklo, da je stanovanjska politika neučinkovita, je Remec odgovoril, da ko je bil leta 2015 sprejet nacionalni stanovanjski program, je bila to resolucija, kar pomeni, da nima zagotovljenih finančnih virov. Naš sklad je na podlagi tega dobil kar 90 odstotkov teh nalog, pri čemer smo bili delno učinkoviti, ker politika ni zagotovila zakonodajnih podlag in finančnih virov. Je pa vlada tik pred zdajci sprejela novelo, ki je rešila nekaj težav in ne vseh. »Za stanovanjski manjko je kriva politika.« V zadnjih letih smo na skladu poskrbeli za 2500 novih stanovanj, samo letos bo 750 novih stanovanj. »Prazna stanovanja bodo ostala prazna, dokler se ne bo spremenila davčna politika glede oddaje v najem. Imamo neprofitne enote (čez 4000) in tiste najemnine so še vedno pod ceno na trgu.«
Gašper Skalar pa je poudaril, da njihovi napori kažejo, da ne bo temu tako. »Imamo izvedljive projekte, v naslednji fazi pa je treba zagotovi redne vire financiranja. Skladi po občinah so delovali z obstoječim fondom, zato je v tej luči prva odgovornost na strani države, zatem pa tudi na strani občin, ki morajo zagotoviti zemljišča na primernih lokacijah – nekatere občine so to dobro vzpostavile. Bile so narejene študije na območju Novega mesta glede praznih stanovanj, ki je pokazala, da je velik del teh stanovanj dejansko praznih.« In še zagotovil, da bodo naslovili te probleme najemodajalcev in najemnikov.
Gradbeniki sposobni zgraditi stanovanja
Trampuž je dodal, da če bi se vse napovedi o novih stanovanjih uresničile, bi bila slovenska gradbena operativna sposobna na leto zgraditi med 2000 in 3000 stanovanj za trg. »Na primer 3000 stanovanj po 150.000 evrov za stanovanje, to pomeni, da mora gradbena operativa 10 odstotkov svojih kapacitet preusmeriti v gradnjo stanovanj in načeloma to ne bi bil problem. Želimo si pa imeti enako konstantnost, saj ne moremo imeti 3 leta vezanih 300 milijonov evrov vezanih na gradnji stanovanj, potem pa ne več. Treba se je primerno ekipirati.«
Pri tem je še povedal, da so se ravno vrnili iz velikega gradbenem sejma v Muenchnu, kjer so sogovorniki poudarjali, da se je v Nemčiji obrat zgodil že lani aprila, tj. upad povpraševanja. Ob tem pa so poudarili, da se sedaj z aprilom/majem dosti projektov, ki so bili prej na stand by, nadaljujejo.
Ponudba in povpraševanje dviguje cene in ne nepremičninarji
Glede cene stanovanj pa je Zoran Đukić poudaril, da smo se srečali z realnostjo, da smo prišli do vrha cen, zato ni treba več hiteti z nakupom, saj so se cene končno umirile. »Končno lahko brez špekulacij prodajamo, trenutno zaradi dviga obresti kupujejo investitorji, da zaščitijo svoj denar pred inflacijo. Upam, da se bodo cene ustalile. Mi podpiramo tako stanovanjski sklad kot državne ukrepe. Ponudba in povpraševanje dviguje cene in ne nepremičninarji. »Ta najemnina 4,5 evrov/m2 je nizka, realna najemnina je minimalno 20 evrov/m2, kot jih mi oddajamo na trgu.«
Predlagal je še, da je treba stimulirati ljudi z znižanjem davka na oddajo; druga stvar pa je ta stanovanjski zakon, ki pa preveč ščiti najemnika. »Treba bolj uravnotežiti pravice in odgovornosti.«
Davka od dajanja v najem se nabere veliko. Kako zajeti tudi tiste, ki sedaj oddajo na črno? Remec je odgovoril, da je to naloga Fursa, je pa smiselno pri davkih, da so na izvoru in ne na izhodu. »Vsak pameten bi rekel, da je treba prazna stanovanja obremeniti. Davek na najemnine 25% je previsok, zato imamo tudi toliko poraznih stanovanj.« Na to je Skalar odgovoril, da bi selektivni davek zagotovo aktiviral prazna stanovanj. Glede višine najemnin pa je še dejal, da je treba gledati tudi na prihodke gospodinjstev - pri nas za najemnine plačajo 40% prihodkov, v Avstriji cca 15% - mora biti vsaj pod 30%. »Naš cilj je vzpostaviti sistem, ki b o neodvisen od vsakokratne politike, da se ohranja investicija v stanovanjsko gradnjo.«
Problem v Sloveniji je, da nimamo stanovanjskih produktov za srednji sloj in ranljive skupine. Janez Tomšič je dejal, da je bil velik del nakupov stanovanj v zadnjem letu naložbeno naravnan, saj so ljudje kupovali s prihranki, ki so jih tako lansirali v bolj varno naložbo. »Soočamo se z rastjo stroškov na trgu surovin, posledice na gradbeništvu, in močno rastejo obrestne mere, pa tudi banke so restriktivne pri dodeljevanju kreditov, tako si posledično ne more vsak kupiti stanovanja. Zato zmanjševanje povpraševanja ne odraža realnega stanja, saj so potrebe prebivalstva, mladih družin ostale nespremenjene. Zato je treba povečati fond najemnih stanovanj. Z ustrezno davčno politiko bi naredili pomemben učinek, ki bi bil bistveno cenejši kot pa gradnja novih stanovanj.«
SDH s svojim portfeljem nepremičnin, ki ga je podedoval od DUTB, želi nasloviti te projekte, da bodo dostopna najemna stanovanja, ki bodo za cca 20 odstotkov cenejša od teh, ki jih sedaj ponuja trg. Izziv je zato povečanje ponudbe, je še dodal.
Poslovni prostori
V Ljubljani se je vzpostavil segment poslovnih nepremičnin, koliko časa bo to trajalo, bo težko reči; namenjene so predvsem tujim najemnikom, korporacijam, ki se odločajo predvsem za najem. »Tu se spet pojavi vprašanje institucionalnega investitorja, ki se bo danes odločil za neko tako naložbo. Gradbinci smo sposobni izdelati 100.000 m2 na leto, vprašanje pa je, ali jih trg rabi,« je še dodal Trampuž.
Zoran Đukić pa je dodal, da je 97 odstotkov pogodb za male poslovne prostore, ostalo pa za velike. Manjka pa kvalitetnih poslovnih prostorov, z dobro lokacijo, ESG standardi itd. Starih poslovnih prostorov je dosti. Udeleženci okrogle mize so se dotaknili tudi vprašanja energetske obnove stavb. Kot so ugotavljali, se v Sloveniji zasebni lastniki v večstanovanjskih stavbah odločajo za to, medtem ko javnih naročil na tem področju trenutno praktično ni. Finančni sektor bo sicer po pričakovanjih pospešil vlaganja v energetsko obnovo, saj bo zahteval investicije v skladu z ESG. Kupci nepremičnin na energetsko učinkovitost dajejo še premalo poudarka.
Kadri
Stroški dela in materiala so v zadnjih treh letih po Trampuževih besedah narasli za 30-40%. Narašča cena stekla, steklo je energijsko zelo potratno.
Kaj pa kadri? Z gradbenimi fakultetami dobro sodelujemo, pravi Trampuž, v zadnjem letu smo se aktivno vključili v ta segment, jih skušamo motivirati. Čaka jih še delo na osnovnošolcih, da jim pokažemo gradbišče, drug način je tudi tuja delovna sila – na Hrvaškem poskušajo z indijskimi delavci, v Sloveniji pa imamo težavo s pridobivanjem delovnih dovoljenj. Nova realnost so filipinski delavci. Z avtomatizacijo in prefabrikacijo pa bomo morali z manj ljudi več narediti, je še dejal Trampuž. »Morebiti bomo šli tudi sami v to, da bomo sami proizvajali te stvari.« Rems je glede kapacitet dejal, da gradbeniki ne bodo šli v programe prefabrikacije, če ne bo dolgoročne perspektive za tako velike vložke.
Financiranje investicij
Uvod v drugi panel z naslovom Financiranje ciklusa investicij v javna stanovanja bo imel Jože P. Damijan, profesor na Ekonomski fakulteti Univerze v Ljubljani. Moderator tudi drugega panela bo Slavko Bobovnik, njegovi sogovorniki pa bodo Primož Dolenc, viceguverner Banke Slovenije, Matej Falatov, član uprave Nove KBM, mag. Milan Lovrenčič, svetovalec za upravljanje z vrednostnimi papirji, ter Alen Miškić, namestnik direktorja poslovnega centra za poslovanje s ključnimi komitenti v NLB.
