Stanovanjska problematika v gostinskem zakonu

Deklariran namen pripravljavcev nove zakonske ureditve je omejitev izvajanja turistične dejavnosti v stanovanjih. A njena podrobnejša analiza žal kaže, da turistične rabe stanovanj ne omejuje na primeren način.

V uvodu ni mogoče prezreti, da se ta prvovrstna stanovanjska problematika ureja na ministrstvu za gospodarstvo in turizem, čeprav je ta vlada za reševanje stanovanjske problematike ustanovila celo posebno ministrstvo – za solidarno prihodnost.

Ob nekaterih pozitivnih vidikih, kot je večja transparentnost kratkotrajnega oddajanja, predlagane rešitve v pravno ureditev, ki je bila do zdaj relativno konsistentna, vnašajo kaos.

Problem čezmerne rabe stanovanj kot turističnih objektov namreč ni v zakonodaji, ampak v njenem neizvajanju: stanovanjska in gradbena inšpekcija sta podhranjeni, na trgu pravnih mnenj pa je v zadnjih letih nastalo veliko zapletenih interpretacij relativno jasne, kratkotrajnemu najemu nenaklonjene zakonodaje.

Dr. Barbara Rajgelj, docentka za civilno in gospodarsko pravo na Fakulteti za družbene vede in soustanoviteljica Pravne mreže za varstvo demokracije. FOTO: Jože Suhadolnik

Kratkotrajno oddajanje posega v tri pomembne funkcije stanovanj: prvič, v možnost vsakega, da si pridobi primerno stanovanje, drugič, v pravico drugih etažnih lastnikov do mirne rabe svojih stanovanj, in tretjič, v pravico do bivanja v varnih stavbah, ki so umeščene v okolje s primerno družbeno infrastrukturo, kot so šole, trgovine, parki in podobno.

Medtem ko se dostopnost primernih stanovanj povečuje s časovnimi ali drugimi omejitvami kratkotrajnega oddajanja, se mirna raba zagotavlja z zahtevo, da nosilci kratkotrajnega oddajanja od sosedov pridobijo soglasje za izvajanje podrejene dejavnosti, varno bivanje in primerno okolje za bivanje pa se zagotavljata z gradbenimi in prostorskimi predpisi. Ker je zadnji vidik v razpravah najbolj zapostavljen, hkrati pa je najbolj kompleksen, začnem z njim.

Čezmerna raba stanovanj za kratkotrajen najem ruši temeljni namen prostorskega načrtovanja, ki je doseganje trajnostnega prostorskega razvoja s celovito obravnavo, usklajevanjem in upravljanjem njegovih družbenih, okoljskih ter ekonomskih vidikov, hkrati pa predstavlja kršitev gradbene zakonodaje, ki ščiti javni interes pri graditvi objektov, kot je, recimo, varnost objektov.

Ker različni tipi rabe potrebujejo različno družbeno infrastrukturo (na primer: prebivalci potrebujejo drugo infrastrukturo kot turisti), je eno temeljnih orodij regulacije določitev podrobnejše namenske rabe, s katero so območja stanovanj ločena od turističnih območij. Ta ločenost in razlikovanje območij je eden od ciljev usklajenega prostorskega razvoja, ki se izvaja v javnem interesu.

Z novo zakonodajo dobivamo nekonsistentno ureditev. FOTO: Igor Fabjan

Rezultat dopuščanja čezmerne neskladne rabe objektov je lahko stanje, ko specifična družbena infrastruktura ni več na voljo prebivalcem, za katere je bila načrtovana, hkrati pa so turisti množično nastanjeni v okolju z infrastrukturo, ki je ne potrebujejo.

Raba objekta v nasprotju z uporabnim dovoljenjem predstavlja tudi kršitev gradbene zakonodaje. V primeru neskladne rabe inšpektor odredi prepoved uporabe objekta do izdaje uporabnega dovoljenja oziroma novega gradbenega dovoljenja. Raba stavb, ki so klasificirane kot eno- ali večstanovanjske stavbe ter so po teh klasifikacijah tudi pridobile uporabno dovoljenje, dejansko pa se uporabljajo za kratkotrajne nastanitve, predstavlja neskladno rabo stavbe in je prepovedana.

Podobno, kot je pred časom v stavbi na Krasu gradbeni inšpektor prepovedal bivanje osebam s težavami v duševnem zdravju, ker je stavba klasificirana kot enostanovanjska stavba, dejansko pa se uporablja kot stanovanjska stavba za posebne družbene skupine, bi moral inšpektor prepovedati uporabo enostanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe, ki se dejansko uporablja kot gostinska stavba (torej kot turistični namestitveni objekti).

Neskladna dejanska raba s klasificirano ima lahko hude posledice zlasti na požarno varnost. Objekt sicer lahko ima dve klasifikaciji, pri tem pa morajo biti upoštevane vse stanovanjske, prostorske in gradbene zahteve za obe klasifikaciji.

Raba objekta v nasprotju z uporabnim dovoljenjem predstavlja tudi kršitev gradbene zakonodaje. FOTO: Leon Vidic/Delo

Ker je prvi pogoj za uporabo stanovanja v druge namene soglasje vseh etažnih lastnikov, je v večstanovanjski stavbi prekvalifikacija stanovanja v dvojno rabo mogoča le s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Dokler si s spremembo namembnosti lastnik ne uredi obeh klasifikacij, je kratkotrajno turistično oddajanje celotnega stanovanja nezakonito.

Od uporabe stanovanja za dve enakovredni rabi je treba ločiti primere, ko stanovanjska zakonodaja omogoča druge rabe, ki so stanovanjski podrejene. Lastnik stanovanje namreč lahko uporablja tudi za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, če to ne moti sosedov pri mirni rabi stanovanj, ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov stavbe in če pridobi soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev.

V tem primeru gre torej še vedno za pretežno rabo stanovanja za stanovanjske namene, le v delu stanovanja se opravlja mirna dejavnost, na primer prevajanje ali programiranje.

Izvorna oblika sobodajalstva je bila vzpostavljena v devetdesetih letih kot oddajanje dela stanovanja v času turistične sezone; zakonodaja pri tem konceptu še vedno vztraja, čeprav se je v zadnjih 30 letih v praksi popolnoma izrodila. Sobodajalstvo se namreč lahko opravlja le pod pogoji, predvidenimi za že omenjeno opravljanje dejavnosti v delu stanovanja.

Kratkotrajno oddajanje turistom zmanjšuje fond stanovanj, dostopen za bivanje, stanovanja so dražja za nakup in dolgoročni tržni najem. FOTO: Jure Eržen/Delo

V blokih se torej lahko opravlja le v delu stanovanja, če to ni moteče za sosede, ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih prostorov in ob tričetrtinskem soglasju sosedov.

Nova ureditev zaščito mirne rabe zelo rahlja, saj od teh štirih pogojev ostaja zgolj tričetrtinsko soglasje, s čimer se kratkotrajni najem bistveno olajšuje. Do zdaj je zakonodaja razmerje med prostorsko-gradbenimi zahtevami na eni strani in stanovanjskimi na drugi reševala na relativno konsistenten način, da so bile – kot je bilo opisano – druge rabe v stanovanjih dopustne le, če so bile stanovanjski podrejene.

Nerazumno je, da bo po novem mogoče turistično oddajanje opravljati v celotnem stanovanju, medtem ko bo zakonodaja še vedno onemogočala, da bi se stanovanje v celoti uporabljalo za, na primer, računovodsko dejavnost, čeprav je takšna raba bistveno mirnejša in za sosede manj obremenjujoča od turistične.

Če bodo inšpekcijske službe na tem področju še naprej pasivne in bo prizadevanje za mirno rabo še naprej ostalo problem sosedov, je med njimi mogoče iskati bodoče pobudnike presoje ustavnosti; nova ureditev – zlasti tistim v blokih z veliko stanovanji v kratkoročnem najemu – tako rekoč odreka zaščito do mirne rabe stanovanja, kar je pomemben vidik lastninske pravice.

Nerazumno je, da bo po novem mogoče turistično oddajanje opravljati v celotnem stanovanju. FOTO: Voranc Vogel

Kratkotrajno oddajanje turistom zmanjšuje fond stanovanj, dostopen za bivanje, stanovanja so dražja za nakup in dolgoročni tržni najem. Večjo dostopnost stanovanj naj bi nova zakonodaja zagotovila s časovno omejitvijo oddajanja, pri čemer pa kompleksno prepleta pristojnosti države in občin, kar povečuje dvom o učinkovitosti ureditve.

Nova časovna omejitev je predvidena na dveh ravneh: najprej vlada z uredbo določi seznam občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema in jim oddajanje omeji na 60 dni, nato si te občine lahko same podaljšajo čas oddajanja do 270 dni v letu. Taka ureditev ni smiselna, saj visokotvegani občini omogoča, da sama omogoči oddajanje v kratkotrajni najem skoraj vse leto.

Tudi kazalniki, ki naj bi jih upoštevala vlada (visoka nedostopnost stanovanj in velik obseg oddajanj v kratkotrajni najem v občini), so zastavljeni zelo široko, (pre)odprto. Ob taki ureditvi je vprašanje, ali stanovanje sploh še ohranja svojo temeljno funkcijo in v koliko občinah bo do omejitev sploh prišlo in kakšen bo učinek na dostopnost stanovanj.

Prvi pogoj za uporabo stanovanja v druge namene je soglasje vseh etažnih lastnikov. FOTO: Črt Piksi

Če so bili do zdaj stanovanjski, sobodajalski, gradbeni in prostorski vidiki ureditve kolikor toliko skladni, njihov problem pa je bil pasivnost kadrovsko podhranjenih inšpekcij, z novo zakonodajo dobivamo nekonsistentno ureditev, ki z gostinskim zakonom olajšuje opravljanje turistične dejavnosti v stanovanjih, kar ni usklajeno z drugimi, to je gradbenimi in prostorskimi prepisi.

***

Dr. Barbara Rajgelj docentka za civilno in gospodarsko pravo na Fakulteti za družbene vede in soustanoviteljica Pravne mreže za varstvo demokracije.

Prispevek je mnenje avtorice in ne izraža nujno stališč uredništva.