Slovenija z rekordnim padcem cen nepremičnin v Evropski uniji

Najnovejši podatki evropskega statističnega urada Eurostat, objavljeni v začetku julija 2025, razkrivajo presenetljivo odstopanje na nepremičninskem trgu Evropske unije. Medtem ko so cene stanovanjskih nepremičnin v celotni Uniji še naprej rasle, je Slovenija doživela preobrat. V prvem četrtletju 2025 so se cene nepremičnin v območju z evrom v primerjavi s prejšnjim četrtletjem zvišale za 1,3 odstotka, v celotni EU za 1,4 odstotka, v Sloveniji pa so se za dva odstotka znižale, kar je najizrazitejše četrtletno znižanje med vsemi državami članicami.

Ta podatek je še bolj izrazit v primerjavi z dogajanjem v naši neposredni soseščini in drugod. Medtem ko se je slovenski trg ohlajal, je na Hrvaškem dosegel eno najvišjih rasti v EU, s četrtletnim dvigom cen za 4,5 odstotka. Tudi na Madžarskem so cene poskočile za 5,2 odstotka, kar je največ v Uniji. Celo v Nemčiji, ključni gospodarski partnerici, so se cene v tem obdobju dvignile za 1,4 odstotka. Padec, čeprav manjši od slovenskega, so izmerili le še v Luksemburgu (za 1,2 odstotka) in na Finskem (za en odstotek).

Letna rast cen nepremičnin v Sloveniji je ob koncu leta 2024 dosegla 8,5 odstotka. FOTO: Leon Vidic

Od vodilne v rasti do vodilne v padcu

Ostrina trenutnega padca je razumljiva šele ob pogledu na podatke za leto 2024. Uradni podatki Eurostata za preteklo leto kažejo, da je bil slovenski nepremičninski trg v fazi močnega pospeševanja. Letna rast cen, ki primerja četrto četrtletje 2024 z istim obdobjem leta 2023, je v Sloveniji znašala 8,5 odstotka. S tem rezultatom je Slovenija močno presegala povprečje območja z evrom (4,2 odstotka) in celotne EU (4,9 odstotka).

Tudi četrtletna dinamika v letu 2024 je potrjevala trend pregrevanja. Cene so se v Sloveniji dvigovale skozi vse leto: v prvem četrtletju za 1,2 odstotka, v drugem za 2,2 odstotka, v tretjem za 1,7 odstotka in v zadnjem celo za 3,1 odstotka. Ta prehod iz robustne rasti v največji padec znotraj EU v samo enem kvartalu kaže na izjemno hitro spremembo tržnih razmer.

Najemnine so se v Evropski uniji od leta 2010 v povprečju zvišale za 27,8 odstotka. FOTO: Uroš Hočevar

Pomembno je omeniti, da Eurostat pri teh izračunih uporablja Indeks cen stanovanjskih nepremičnin (HPI), ki meri spremembe cen vseh nepremičnin, ki jih kupijo gospodinjstva, tako novih kot obstoječih. Podatki niso sezonsko prilagojeni, kar pomeni, da so določena nihanja pričakovana, a obseg slovenskega padca v primerjavi z rastjo v večini EU kaže na globlje strukturne spremembe.

Cene nepremičnin rastejo dvakrat hitreje od najemnin

Če pogledamo širšo sliko, ki jo v svoji julijski publikaciji ponuja Eurostat, je med letom 2010 in prvim četrtletjem 2025 v Evropski uniji nastal velik razkorak med stroški lastništva in stroški najema. Cene nepremičnin so se v tem obdobju v povprečju zvišale za skoraj 58 odstotkov, medtem ko so se najemnine dvignile za slabih 28 odstotkov. To pomeni, da so se cene nepremičnin v povprečju zviševale več kot dvakrat hitreje od najemnin, kar povečuje pritisk na dostopnost stanovanj.

Najbolj ekstremna rast cen nepremičnin je bila od leta 2010 na Madžarskem (za 260 odstotkov). FOTO: Marko Djurica/Reuters

Najbolj ekstremne rasti cen nepremičnin so od leta 2010 doživele Madžarska (za 260 odstotkov), Estonija (za 238 odstotkov) in Litva (za 194 odstotkov). Najemnine pa so se najbolj povišale v Estoniji (za 220 odstotkov) in Litvi (za 184 odstotkov). Ti podatki kažejo, da se trgi v nekaterih delih Evrope, predvsem v vzhodnih članicah, soočajo z izjemno hitro rastjo vrednosti nepremičnin.

Slovenija se po teh dolgoročnih podatkih Eurostata ne uvršča med države z najvišjo, več kot stoodstotno rastjo v zadnjih 15 letih.